Para quienes estén interesados en invertir Francia a través de la compraventa de un inmueble, han de tener en cuenta que, al igual que sucede en España, hay dos fases diferenciadas que terminan en la efectiva compraventa del inmueble.
Es importante estar asesorado y realizar los trámites y gestiones pertinentes correctamente en ambas fases, la precontractual y la contractual, para llevar a cabo la operación con éxito.
El primer paso a dar en un proceso de compraventa de inmueble será definir su proyecto inmobiliario. Para ello, habrá de preguntarse sobre sus necesidades, estableciendo así sus criterios de búsqueda, pudiendo contar con la intervención de un agente inmobiliario o de las plataformas online especializadas en el sector (www.leboncoin.fr, www.paruvendu.fr, www.seloger.com, www.bienici.com, www.pap.fr etc.).
Negociadas las condiciones de la compraventa, ha de realizarse una oferta al vendedor, la cual se constituye como una promesa unilateral de compra o de precio que el comprador está dispuesto a pagar para adquirir un bien.
El asesoramiento por un abogado bilingüe en este punto permite que la redacción de la oferta de compra corresponda a sus necesidades y le asegura la protección de sus intereses. Entre otros hay que vigilar si la oferta es con o sin muebles. Normalmente se incluye los muebles que están anclados a suelo o paredes. De modo que si queremos quedarnos el mobiliario debe estar bien reflejado en la oferta.
Su abogado debe encargarse, entre otros, de solicitar y revisar la siguiente documentación para estudiar si la compra es viable y segura. Cabe destacar que, en ciudades como París, donde una gran cantidad de los inmuebles de la ciudad son de especial protección, existen muchas verificaciones a realizar:
• DPE (Diagnóstico de Rendimiento Energético), que en un inmueble francés es equivalente al Certificado de Eficiencia Energética en España. Este certificado es obligatorio para la venta o alquiler de viviendas.
Este documento indica la eficiencia energética del inmueble, clasificándolo en una escala de la letra A (más eficiente) a la letra G (menos eficiente), y proporciona recomendaciones para mejorar la eficiencia energética del edificio. Es sumamente importante, ya que una mala categoría podría limitar su uso o incluso el precio de un alquiler.
• Comprobar que cumple con las condiciones para ser catalogado como una residencia decente (“logement décent”) conforme al “Decreto número 2002-120 de 30 de enero de 2002”.
• Si no lo incluye el DPE, es importante también pedir diagnósticos de termitas, hongos (“mérules”), presencia de amianto, plomo, gas, riesgos sismológicos, riesgos de inundación, instalación eléctrica, correcta evacuación de aguas sucias, etc.
• Carnet o libro de mantenimiento del edificio.
• Informe de urbanismo de la ciudad donde esté situado el inmueble.
• Es necesario consultar el archivo VIDOV (“fichier VIDOC”). En concreto, obtener la declaración o modelo Ficha H2. En la misma se ve el uso que tiene el inmueble: uso residencial, local comercial, actividad profesional, etc.
• Especialmente importante son los estatutos de la comunidad y cualquier modificación posterior, donde se verán los usos permitidos, normas de convivencia, división horizontal y lotes, entre muchos otros datos importantes.
• Descripción del lote, su porcentaje de participación en la copropiedad y planos.
• Actas de la asamblea de la comunidad de propietarios.
• Extracto de la gastos y cargas de la comunidad, trabajos en curso en la comunidad, derramas pendientes, existencia o no de deudas con la comunidad de propietarios. Estos documentos serán emitidos por el administrador (Syndic).
• Último impuesto de bienes raíces (“Taxe fonciere”).
• Seguro decenal de los trabajos realizados en el inmueble.
• Extracto de las cargas de la comunidad.
• Facturas de cualquier reforma que se haya realizado en el inmueble para comprobar garantías y que se hayan hecho correctamente. Es especialmente importante en ciudades como París en las que los permisos del ayuntamiento no son siempre fáciles de obtener.
• Lista de muebles que permanecerán en el piso. Esto nos permitirá reducir la minuta del notario.
• Lectura de contadores
El proceso de compra puede comenzar a tramitarse de dos maneras:
• La que pudiéramos llamar la “compra clásica”, que consiste en firmar primero una promesa de venta ante notario, para posteriormente firmar el acto final de venta (transcurrido normalmente entre uno y tres meses).
• Otra opción es acudir directamente al acto o escritura de compraventa. Suele hacerse en casos en los que urge llevar a cabo la operación, todos los términos están claros y no es necesario establecer cláusulas suspensivas como sería, por ejemplo, la obtención de un crédito o hipoteca inmobiliaria.
Es necesaria la intervención de un notario en esta fase del proceso de venta. La diferencia con España es que no se acude al notario elegido por el comprador, sino que el comprador elige el suyo (donde se firmará), pero el notario del vendedor también interviene colaborando con el notario del comprador en todo momento.
Conforme el artículo L271-4 del CCH (“Code de la Construction et de l’Habitation”, modificada por la ley n°2014-336 de 24 de marzo, conocida como Ley Alur “Acceso a la Vivienda y Urbanismo Renovado”), las partes deben obligatoriamente aportar información y documentación esencial. El notario se encargará, mediante solicitud a los firmantes, para que rellenen formularios (“questionnaire d’acquisition d’un bien”) , aporten certificados bancarios (“attestation de provenance des fonds”), y así asegurarse la idoneidad de las partes, su conocimiento de la operación y el origen de los fondos.
Es una fórmula altamente recomendable ya que asegura la efectividad de la transacción y es fuente de obligaciones para las partes. Es muy útil cuando el comprador tiene aún que solicitar información sobre el inmueble o tiene que conseguir financiación de una entidad bancaria. En este caso se suelen establecer cláusulas suspensivas que permitirían resolver el contrato si se dan. Por ejemplo, la no obtención de financiación.
Ambas partes comparecen ante notario y firman un acta en la que, entre muchas otras cosas, el promitente se obliga a vender siendo el acta notarial un título que tiene fuerza ejecutiva en los Juzgados.
Por su parte, lo habitual es que el beneficiario (comprador) transfiera una garantía que perderá si no continua con la compra (garantía d’immobilisation). Normalmente se transfiere aproximadamente un 5% al despacho del notario. Esta cantidad lógicamente se descontará del precio. Tal y como hemos comentado, más arriba en este artículo, también se establece un plazo para cumplir las cláusulas suspensivas y firmar el acta de compraventa.
Es importante señalar que si el bien objeto del contrato es destinado a vivienda y el comprador es un no profesional del sector inmobiliario este se podrá beneficiar del derecho de retracción del artículo L271-1 del CCH.
Para ejercer el derecho a retracción hay un plazo de diez días desde que le requiere para ello el notario mediante carta o mail certificado con acuse de recibo.
Según se decida o no ejercer este derecho de retracción, lógicamente las consecuencias son distintas y podrán ser:
• Si se decide ejercer este derecho de retractación dentro del plazo y la forma indicados anteriormente, la promesa será nula y carecerá de efecto. Toda renuncia deberá ser expresa y sin condiciones ni reservas.
Cualquier suma pagada en virtud de la promesa a un profesional depositario de fondos, si corresponde, deberá serle devuelta dentro de un plazo de veintiún días a partir del día siguiente a la recepción de esta retractación.
• Si se decide no ejercer este derecho de retractación dentro del plazo indicado anteriormente, el precontrato producirá pleno y total efecto.
Tras dejar transcurrir el plazo establecido en la promesa ha de firmarse el acta notarial de compraventa. En la misma, entre otros aspectos esenciales, se tiene que describir perfectamente el bien, fijar el precio, inventariar muebles, los gastos asociados por la transferencia de propiedad, así como describir los términos y cuantas otras condiciones tengan previstas las partes.
Del contrato de venta firmado derivan varias obligaciones para las partes. Efectivamente, una nueva visita del bien por el comprador será efectuada y el vendedor deberá entregar la posesión del bien inmueble procediéndose a la entrega de las llaves al nuevo propietario, libre cargas y ocupantes.
Tras la firma deberán abonarse los impuestos, publicar la transmisión de la propiedad en el registro inmobiliario (“service de publicité fonciere”) para garantizar la legalidad de la venta haciéndola oponible a terceros, suscribir un seguro de hogar para el mismo día de la firma, cambiar los contratos, comunicar al administrador de la comunidad de propietarios quién es el nuevo titular, abonar la parte correspondiente al impuesto sobre bienes raíces (“taxe foncière”), etc.
El notario también hará las advertencias oportunas sobre fiscalidad (artículo 1594D del Código General de los Impuestos, entre otros), uso y obligaciones en el caso de arrendarse el bien (artículos 631 y 632 del Código de Construcción y de Habitación, de la Ley n° 89-462 de 6 de julio de 1989, modificada por la Ley n° 2015-990 de 6 agosto de 2015).
Es sumamente importante que su abogado elija un notario con amplia experiencia en transacciones inmobiliarias y si es posible bilingüe francés-español, ya que realizará o facilitará en gran medida todos los trámites anteriores.
Este artículo trata, a grandes rasgos, el proceso de compraventa de un inmueble en Francia, pero dada la importancia de la operación y sus implicaciones legales y fiscales, nuestra recomendación será siempre contar con un buen asesoramiento de un abogado especializado bilingüe que pueda guiarle durante todo el proceso.
Sergio Román Alonso, Socio Director de Linkia Legal.